Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам 2020 года

3
Цены на недвижимость (www.irn.ru) дек.20 дек.19
Москва 207 461 +16,2%
Новая Москва 166 433 +17,7%
Подмосковье 108 456 +19,8%

Новая Москва и Подмосковье обогнали «старую» Москву по темпам роста цен на вторичные квартиры в 2020 г. Скорее всего, в Московской области опережающая динамика сохранится в долгосрочной перспективе – разрыв в стоимости старомосковского и подмосковного жилья будет постепенно сокращаться. А вот Новая Москва уже выглядит перегретой.

По данным аналитического центра www.irn.ru, по итогам 2020 г. средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья Новой Москвы увеличилась на 17,7% до 166 400 руб. В Подмосковье рост цен достиг 20% — в конце года квартиры в области стоили 108 500 руб. за кв. м в среднем. Напомним, в границах «старой» Москвы «вторичка» подорожала только на 16,2% — см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2020 года».

«Старая» Москва отстает от Новой Москвы и Подмосковья, так как внутри МКАД рост цен в среднем по рынку тормозит дорогой сегмент, подорожавший значительно меньше, чем массовый. А на городском рынке за МКАД «элитки» в московском понимании нет, и уровень цен в целом значительно ближе к массовому покупателю. Дорогой сегмент в Новой Москве и Подмосковье – это ближайшие к МКАД локации, застроенные типовым, но относительно современным жильем, которые часто являются продолжением спальных районов «старой» Москвы. Поэтому и получается, что ценовая динамика на подмосковном и новомосковском вторичном рынке в среднем примерно соответствует темпам роста стоимости недорогих сегментов внутри МКАД. Например, квартиры в столичных панельных пятиэтажках подорожали за год почти на 20%, в кирпичных – на 21%, а типовая панель советской постройки — на 17,4%.

За отсутствием элитной недвижимости, в Новой Москве и Подмосковье нет и существенной разницы в динамике цен по типам жилья. Современный монолит-кирпич, который в Москве относится к высокобюджетному сегменту и подорожал только на 8,3%, в Новой Москве прибавил за год 16,9%, а в Подмосковье – 21,8%. Для сравнения: стоимость квартир в современных панельных домах за тот же период увеличилась на 19,4% и 22% соответственно, а самый дешевый «замкадный» сегмент – типовая панель советской постройки в Подмосковье – прибавил в цене 20,8% (в Новой Москве советской панели почти нет). Дело в том, что за МКАД монолитно-кирпичные дома существенно дешевле, чем в «старой» Москве, и пользуются не меньшим спросом, чем более дешевая панель.

Разница в темпах роста цен на квартиры в зависимости от количества комнат (одна, две или три) в Новой Москве и Подмосковье также была достаточно скромной, хотя более доступные квартиры дорожали быстрее – как и в «старой» Москве. Но при этом за МКАД почти полностью отсутствует непременная составляющая элитного рынка – многокомнатные квартиры, цены на которые внутри МКАД в 2020 г. росли почти в два раза медленнее, чем на «однушки».

Что касается ценовой динамики в разрезе географии, то она также не преподнесла сюрпризов — чем ближе к МКАД, тем выше темпы роста цен. Как следствие, в Новой Москве НАО значительно обогнал Троицкий административный округ, а в Подмосковье больше всего подорожали города-сателлиты.

Цены на жилье по типам домов Москва Новая Москва Подмосковье
Типовая и старая панель +18,7% +20,8%
Современная панель +16,2% +19,4% +22,1%
Типовой и старый кирпич +17,6% +18,4%
Современный монолит-кирпич +8,3% +16,9% +21,8%
Цены на жилье по комнатности Москва Новая Москва Подмосковье
Однокомнатные +20,1% +19,8% +24,8%
Двухкомнатные +17,0% +17,8% +20,4%
Трехкомнатные +16,1% +15,6% +18,4%
Цены на жилье по округам внутри МКАД дек.20 дек.19
Центральный округ 332 695 +5,8%
Юго-Западный округ 232 848 +12,1%
Западный округ 225 782 +17,0%
Северо-Западный округ 209 754 +13,8%
Северный округ 204 280 +16,6%
Восточный округ 188 293 +16,2%
Южный округ 187 679 +19,5%
Северо-Восточный округ 182 478 +16,0%
Юго-Восточный округ 175 891 +18,4%
Цены на жилье по территориям за МКАД дек.20 дек.19
Новомосковский округ 169 658 +18,4%
Все районы старой Москвы за МКАД 160 352 +20,6%
Троицкий округ 145 813 +10,3%
Ближнее Подмосковье 127 197 +22,1%
Среднее Подмосковье 94 488 +20,0%
Дальнее Подмосковье 65 545 +13,1%
Дорогое и дешевое жилье Москва Новая Москва Подмосковье
Индекс стоимости «дорогого» жилья +6,6% +16,5% +23,4%
Индекс стоимости «дешевого» жилья +18,2% +20,8% +22,4%
Индекс расслоения 2,1 1,5 2,5
Индексы ожидания и доходности Москва Новая Москва Подмосковье
Индекс ценового ожидания 1,9 %/мес. 1,9 %/мес. 1,8 %/мес.
Индекс доходности жилья 6,0 б.деп. 6,4 б.деп. 7,0 б.деп.

Скорее всего, Подмосковье еще достаточно долго будет опережать «старую» Москву по темпам роста цен на жилье. Стоимость подмосковного метра традиционно была примерно в два раза ниже московского, что объясняется более низкими зарплатами и менее развитой инфраструктурой в области. Однако границы между регионами постепенно стираются, в том числе благодаря улучшению транспортного сообщения с Москвой. Уже сейчас некоторые подмосковные города-сателлиты могут составить конкуренцию спальным районам внутри МКАД. Поэтому цены на жилье в столице и области будут медленно сближаться, а значит, в долгосрочной перспективе Подмосковье выглядит более интересным для инвестиций, чем «старая» Москва.

О Новой Москве этого сказать нельзя. До включения в состав Москвы эти территории развивались по подмосковному сценарию, однако после 2011 г. начали быстро дорожать и к настоящему времени уже отыграли большую часть своего инвестиционного потенциала. Опережающие темпы роста цен могут сохраниться в ближайшей перспективе за счет строительства метро, но в целом рынок выглядит перегретым. При этом Новая Москва остается привлекательной для тех, кто хочет купить квартиру для себя – как регион, застроенные современным жильем, с достаточно хорошей социальной и транспортной инфраструктурой.

Также по теме:

Ссылка на источник
Читайте также

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here

Solve : *
48 ⁄ 24 =