Вторичный рынок может не «проглотить» апартаменты

6

На вторичном рынке недвижимости Москвы апартаментов все еще немного. Но за последние годы их количество стало более или менее достаточным для того, чтобы можно было проанализировать тренды и сравнить их с квартирным рынком.

Все еще немного

Апартаменты начали активно выходить на столичный рынок в начале 2010-х – в период, когда из-за прихода к власти нового мэра практически перестали выдавать разрешения на строительство жилья. Это до сих пор молодой формат, но все же за прошедшее десятилетие апартаменты постепенно стали выходить на вторичный рынок.

По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», еще 5 лет назад апартаментов на вторичном рынке почти не было, их доля составляла 1%. В 2017 году она выросла до 3%, а сейчас составляет уже 7% от общей экспозиции. В ГК «Миэль» также говорят, что доля апартаментов на московском рынке вторичной недвижимости не превышает 7% (около 4 000 объектов). На первичном рынке апартаментов существенно больше – около 20% (примерно 10 000 лотов).

Предложение в основном накапливается в высоких ценовых сегментах. «В целом, структура вторичного предложения апартаментов по классам отражает ситуацию на рынке новостроек, но с некоторой задержкой, — отмечает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум». — По итогам I квартала 40% первичного предложения приходится на бизнес-класс, 34% – на массовый сегмент, по 13% – на премиум- и элитный класс. Причем в предыдущие годы, например, в 2016 и 2017-м, доля бизнес-класса превышала половину предложения. Именно такие лоты составляют сегодня основную часть вторичного рынка».

При этом распределение по комнатности больше похоже на принятое в демократичных сегментах – с преобладанием небольших лотов. «Апартаменты в основном однокомнатные (30% от всех апартаментов) и двухкомнатные (35%), реже трехкомнатные (18%)», — говорит Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК «Миэль».

По данным Knight Frank, большая часть высокобюджетных апартаментов на «вторичке» – это лоты в «Москва-Сити». «Порядка 30% от общего количества апартаментов на вторичном рынке представлены именно здесь», — говорит Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank.

При этом апартаменты вынуждены конкурировать не только с вторичными квартирами, но и с готовыми нераспроданными проектами на первичном рынке. По данным «Метриум», лотов в готовых корпусах сейчас 21,3% от всего первичного рынка в сегментах «комфорт» и «бизнес». Только в 2019 году рынок готовых апартаментов от застройщика пополнился 12 комплексами. В премиальном сегменте доля введенных в эксплуатацию апартаментов составляет 23,8%. По данным Est-a-Tet, в прошедшем году в Москве сдали 478 тысяч квадратных метров апартаментов, или более восьми тысяч лотов. При этом годом ранее показатели составляли 233 тысяч квадратных метров, или около 4,3 тыс. лотов.

Спрос не активен

Если доля вторичных апартаментов в предложении составляет 7%, то в спросе – намного меньше, отмечают в «Инкоме». «Спрос на апартаменты во вторичном сегменте всегда меньше, чем доля таких объектов в экспозиции (из-за накопления в объеме предложения лотов, относящихся к дорогим ценовым сегментам), — говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость». — Так, 5 лет назад доля сделок с такими объектами на «вторичке» не превышала 0,5%, 3 года назад – 1,5%. Годом ранее данный показатель составлял 3%, однако к нынешнему моменту он снизился до 2,5% — вслед за общим ослаблением спроса на рынке недвижимости в нынешних условиях». Это хуже, чем на первичном рынке, – там доля апартаментов в общем спросе составляет 8-10%, по данным «Метриума».

По данным «Инкома», 55% спроса приходится на потребителей, которые интересуются вполне конкретными локациями, где жилищный фонд представлен в основном морально и физически устаревшими строениями, а современные домах имеют статус апартаментов.

Средний срок экспозиции составляет 95 дней – это почти на месяц больше, чем для квартир. Правда, дольше года в продаже не держатся даже самые неликвидные лоты: их либо снимают с продажи, либо делают большую скидку, чтобы выйти на сделку. Долю неликвида в «Инкоме» оценивает в 30%.

Дешевле квартир

Как и на первичном рынке, вторичные апартаменты дешевле квартир. По данным онлайн-голосования на IRN.RU, большинство участников считают, что апартаменты должны быть не менее чем на 20% дешевле квартир. По словам Дмитрия Таганова, около 40% сделок с апартаментами покупатели совершают именно потому, что на другие варианты в интересующих районах им не хватает денег. Тем не менее если брать разницу в среднем по рынку, она не такая большая и за год уменьшилась: в мае 2019 года апартаменты на вторичном рынке были на 6% дешевле квартир, в мае 2020 года – на 2%.

  Май, 2019 г. Май, 2020 г.
  Квартиры Апартаменты Квартиры Апартаменты
Ср. стоимость, млн руб. 12,8 10,9 13,6 12,1
Ср цена 1 кв. м, тыс. руб. 208,8 196,6 222,8 219,2

Данные аналитического центра «Инком-Недвижимость»

В реальности – если сравнивать аналогичные объекты, а не рынок в целом – разница в цене больше, поскольку апартаменты в основном сосредоточены близко к центру, к тому же существенную их долю составляют дорогостоящие лоты. Эксперты оценивают разницу в цене между сопоставимыми квартирами и апартаментами в 10-15%. «Если сравнивать новостройки, то апартаменты могут быть существенно доступнее. Разница в эконом-сегменте может достигать 30 000 за метр квадратный. На вторичном рынке такая же ситуация, но сложнее сказать насколько. Например, по одной и той же стоимости может предлагаться «убитая» квартира и апартаменты с отличным ремонтом, пусть и меньшей площади», — отмечает Екатерина Бережнова.

При этом торгуются за апартаменты примерно так же, как за квартиры. По данным «Инкома», средний размер дисконта составляет 5,3% против 5,1% при торге на квартирном рынке. Но в некоторых случаях торг начинается от 10-15% от изначальной стоимости.

Первичный рынок предпочтительнее

По словам Дмитрия Таганова, доля инвесторов на вторичном рынке апартаментов мала и составляет около 5% из-за туманных перспектив роста цен: «Исключением являются объекты, расположенные в уникальной локации, вследствие чего их стоимость с большой вероятностью будет увеличиваться – скажем, апартаменты в «Москва-Сити».

По словам эксперта, в подавляющем большинстве случаев покупатели, которые потенциально готовы купить апартаменты, скорее предпочтут выбирать их среди проектов первичного рынка. А на вторичный рынок они приходят, только если не нашли предложений от застройщиков в интересующей локации.

Правда, у вторичных апартаментов все же есть весомое преимущество – сразу понятен их юридический статус. Зачастую конкретный формальный статус (офис, апарт-отель и т.п.) оформляется уже после ввода в эксплуатацию. А от этого зависит величина налоговой ставки – 0,2% или 2% от кадастровой стоимости. Правда, с учетом того, что много готовых апартаментов продается и от застройщика, это преимущество тоже вряд ли станет решающим для частных продавцов на вторичном рынке.

После карантина

Режим самоизоляции ударил по всем сегментам, досталось и вторичным апартаментам, доля которых в общем спросе, как уже говорилось выше, уменьшилась с 3% до 2,5%. Сейчас ситуация должна улучшиться. «Вторичный рынок сейчас оживает независимо от формата жилья – благодаря открытию многофункциональных центров был активирован отложенный спрос, а также появилась возможность физического просмотра объектов в связи со снятием ограничений. В дальнейшем мы ожидаем позитивную динамику», — говорит Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Однако большого оптимизма эксперты не проявляют. «На мой взгляд, в текущей ситуации спрос по-прежнему будет сосредоточен в сегменте квартир. И если в сегменте новостроек падение покупательской активности будет сглажено недавним выходом нескольких высоколиквидных апарт-комплексов, то на вторичном рынке нет весомых факторов, которые смогут поддержать спрос на апартаменты», — считает Надежда Коркка.

Дмитрий Таганов уверен, что спрос и цены на апартаменты могут расти только в уникальных локациях, где из-за существующих норм возвести жилье не получилось: «Но этот прогноз актуален с учетом нынешнего юридического статуса апартаментов – формально такие объекты не являются жилыми помещениями. Если же их приравняют к квартирам, то тогда ценовая разница между апартаментами и стандартным жильем сократится, и этот формат просто «вольется» в объем предложения обычного жилья».

Ссылка на источник
Читайте также