Недавно компания «РГ — Девелопмент» вошла в пятерку лидеров жилищного строительства Москвы по объемам продаж. Компания, созданная в 2013 году, начинала работу в столице со строительства жилья под зонтичным брендом «Родной город». Теперь каждому жилому комплексу, который строит «РГ — Девелопмент», дается свое название, подчеркивающее его индивидуальность, к тому же в компании не исключают в будущем выход за рамки «массового» сегмента на более высокий уровень.
Сегодня развитием «РГ — Девелопмент» занимается управляющая компания ЗАО «УК РВМ Капитал», которой летом этого года перешли активы закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда (ЗПИФ) «Лонтано». Именно ЗПИФ «Лонтано» последние два года контролирует компанию «РГ — Девелопмент». О том, как будет развиваться бизнес девелопера, редакции портала «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» рассказывает владелец паев ЗПИФ «Лонтано» Сергей Шумей.
— Почему для девелоперской компании выбрана именно такая форма управления, ведь ЗПИФы не слишком популярны в строительной среде?
— Я профессионально занимаюсь инвестициями в разные проекты и считаю, что паевой инвестиционный фонд — наиболее действенный инструмент для их реализации. За счет преимуществ ПИФа повышается эффективность проектов, снижается долговая нагрузка компаний. О приобретении девелоперского бизнеса я задумывался давно, а в 2017-м году удалось эту идею реализовать: компания «РГ — Девелопмент» перешла к ЗПИФ «Лонтано». Затем надо было выбрать компетентную управляющую компанию, которая занялась бы развитием деятельности «РГ — Девелопмент». Необходимо было найти УК, обладающую профессиональными знаниями и опытом, коллективом высококлассных специалистов, которые способны проанализировать тенденции рынка, предвидеть возможные риски и выстроить работу в соответствии с требованиями законодательства. Вот исходя из этого, мы и остановили свой выбор на ЗАО «УК РВМ Капитал».
— Какие цели вы ставите перед девелопером?
— Прежде надо сказать, что «РГ — Девелопмент» – это молодая, но сформировавшаяся и активно развивающаяся структура. Она очень грамотно начала работать в Москве, сделав ставку на бренд «Родной город», — под этим «знаком» были построены уже хорошо известные москвичам жилые комплексы. Они удачно расположены в границах старой Москвы, отличаются современной архитектурой, покупатели оценили комфортные квартиры, удобные общественные зоны, качественное благоустройство, внутреннюю инфраструктуру. И благодаря высоким объемам продаж, по итогам 2018 года «РГ-Девелопмент» вошла в ТОП-10 девелоперов Москвы, строящих массовое жилье, а в этом году – по результатам III квартала — уже «ворвалась» в ТОП-5. О стремительном прогрессе говорят финансовые показатели «РГ — Девелопмент»: в 2017 году ее обороты составили 9,6 млрд. рублей, в 2018-м — 20,3 млрд., за три квартала 2019 года — 27 млрд. рублей.
Это серьезные достижения, и, соответственно, существенных изменений в стратегии компании в ближайшее время не ожидается. Но двигаться вперед необходимо. Вы, наверное, уже заметили, что теперь у каждого нашего жилого комплекса — уникальное название. Бренд «Родной город» выполнил свою задачу — сделал компанию узнаваемой. Сегодня нужно делать акцент на индивидуальности, выходить за рамки определенного класса жилья. Не исключено, что компания попробует себя в высокобюджетных сегментах. Для девелопера, работающего в границах «старой» Москвы, это вполне логично.
— Не опасаетесь выходить на новые уровни, ведь на рынке есть обратные примеры, когда элитные застройщики осваивали строительство жилья «для народа» и вполне успешно?
— Одной из задач управляющей компании как раз и является оценка каждого конкретного проекта по разным параметрам – от его инвестиционной привлекательности, до успеха у будущих покупателей. Класс жилого комплекса зависит прежде всего от его месторасположения, изучается спрос, анализируется рыночная ситуация, проводятся градостроительные расчеты и т.д.
В любом случае, мы не стремимся работать в одном сегменте. Поэтому, кстати, и не приобретаем домостроительные комбинаты, — чтобы не воспроизводить одно и то же.
— А что на ваш взгляд нужно сегодняшнему покупателю?
— Девелоперы тщательно изучают потребительские предпочтения, и можно сказать, что спрос формирует тенденции в девелопменте. Например, сегодня предлагается большое разнообразие вариантов: квартиры сдаются как с отделкой и без нее, с предчистовой отделкой и даже есть варианты с меблировкой. Никто не хочет платить за «лишние» метры, и планировки становятся более рациональными, практичными. Раньше мало кто обращал внимание на общественные пространства и благоустройство территорий – сегодня даже в массовом сегменте мы видим стильные холлы, вестибюли, детские и спортивные площадки с прекрасным оборудованием, продуманное озеленение. Активно внедряются энергосберегающие, «умные» технологии, никого уже не удивишь вай-фаем во дворах.
— Как вы оцениваете реформу долевого строительства и работает ли «РГ — Девелопмент» с эскроу-счетами?
— Эти изменения назрели — нужно было повысить доверие к строительным компаниям и решить проблему с обманутыми дольщиками. Но, конечно, работать в новых условиях непросто — слабые застройщики не справляются, уходят из бизнеса, на рынке остаются крупные и опытные девелоперы.
ЖК «Октябрьское поле»
Что касается проектов «РГ — Девелопмент», то те жилые комплексы, которые получили разрешение на строительство еще летом 2018 года и сейчас активно строятся, реализуются по старой схеме, то есть с покупателями заключаются прямые договоры долевого участия. Это жилой квартал «Октябрьское поле», жилые комплексы «Фонвизинский», «Петровский парк», «Семеновский парк». А наш новый проект — ЖК «Балтийский» в Старопетровском проезде — получил разрешение на строительство только в апреле 2019 года. И было сразу понятно, что в этом случае уже необходимо получать проектное финансирование и открывать клиентам эскроу-счета.
ЖК «Фонвизинский»
Мы провели переговоры с несколькими банками, и в результате работаем с Банком ДОМ.РФ, чьи условия сотрудничества оказались для «РГ — Девелопмент» наиболее оптимальными.
ЖК «Петровский Парк»
Ну а банков-партнеров по ипотеке у нас много — в некоторых проектах доходит до 25. Так что у покупателя — обширный выбор разнообразных ипотечных программ.
— В Москве сейчас набирает обороты программа реновации. Участвуют ли в ней коммерческие застройщики, и, в частности, «РГ — Девелопмент»?
— Программу реализует город силами собственных подрядных организаций, но и девелоперов тоже привлекают. Например, в прошлом году «РГ — Девелопмент» разрабатывала проект планировки территории части промзоны №21 «Кирпичные улицы». В рамках утвержденного проекта был выделен земельный участок площадью около 0,5 га для строительства стартового дома по программе реновации. Этот участок на Вольной улице был освобожден от ветхих строений и передан городу без обременений с целевым назначением, позволяющим приступить к проектированию и строительству дома.
— А не думали «двинуть» в Новую Москву или расширить бизнес – строить бизнес-центры, торговую недвижимость?
— В настоящий момент компания сосредоточена именно на строительстве жилья в границах «старой» Москвы. Но в будущем исключать ничего нельзя.
— Как, на ваш взгляд будет развиваться рынок недвижимости?
— Я полагаю, что в перспективе объемы строительства будут увеличиваться, но, чтобы избежать «затоваривания» рынка, необходимо поддержать покупателей. Здесь нельзя недооценивать роль ипотеки, которая буквально на глазах становится более доступной. Прогнозируется, что уровень ипотечных ставок опустится до «рекордных» 8,5-8,7% уже в 2020-м году. И последнее понижение Центробанком ключевой ставки до 6,5% внушает рынку недвижимости оптимизм.
Мы и в дальнейшем планируем выстраивать свой бизнес исходя из текущей рыночной ситуации. Надеемся, что благодаря синергии опыта менеджмента «РГ — Девелопмент» и компетенций новой управляющей компании застройщик значительно нарастит свой земельный банк и займет прочное место в пятерке лидеров рынка жилищного строительства Москвы. Это наши ближайшие задачи.
Справка IRN.RU
Сергей Владимирович Шумей — российский бизнесмен, инвестор, владелец паев закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Лонтано». Инвестирует средства в акции российских компаний, недвижимость, IT-проекты. Начинал работать в юридической сфере. С 2017 года владеет паями ЗПИФ «Лонтано», которому принадлежит компания «РГ — Девелопмент».
«РГ — Девелопмент» — инвестиционно-девелоперская компания, основанная в 2013 году. Компания работает в Москве, осуществляет полный девелоперский цикл — от разработки концепции до ввода объекта в эксплуатацию. Девелопер занимается комплексной застройкой, возводит современные жилые комплексы с благоустроенными дворами, паркингами, детскими садами, коммерческими объектами на первых этажах, в привлекательных районах Москвы. В девелоперском портфеле компании около 1 миллиона квадратных метров недвижимости.
