Обзор рынка недвижимости по итогам февраля 2020 года
Благодаря дешевеющей ипотеке и вымыванию наиболее доступных предложений темпы роста цен на вторичном рынке жилья Москвы ускорились. Однако доходы населения по-прежнему стагнируют, а ситуация в экономике чревата неприятными сюрпризами, которые могут негативно отразиться на динамике ставок.
По данным аналитического центра www.irn.ru, по итогам февраля квартиры в Москве подорожали в среднем на 0,7% до 180 900 руб. за квадратный метр. Долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый IRN.RU, из-за ослабления рубля за тот же период времени потерял 2,3%, снизившись до $2 850 за «квадрат».
Рублевые цены толкает вверх самое доступное жилье в своих сегментах. Это хорошо видно при рассмотрении ценовой динамики в разрезе комнатности. Стоимость однокомнатных квартир в феврале увеличилась на 1,2%, то есть темпы роста цен на однушки ощутимо опережали рынок. Двушки подорожали на 0,8% — примерно как рынок в среднем. А трешки и многокомнатные квартиры от рынка отстали – первые прибавили только 0,5%, вторые – 0,2%.
Динамика стоимости жилья по географии была очень похожей. В топе рейтинга по уровню цен только демократичные локации: районы за МКАД, Восточный округ, Северо-Восточный, Южный, Юго-Восточный. Из дорогих округов в феврале чуть лучше рынка выглядел только ЦАО (+0,8%). Все-таки вид на Кремль – это «вечная» ценность.
В целом, индекс дешевого жилья, рассчитываемый IRN.RU, в феврале вырос на 0,7%, а индекс дорогого остался на январском уровне.
Цены на квартиры по типам домов |
РУБ USD EUR | Фев 20 | Янв 20 |
---|---|---|---|
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 155 319 | +1,1% | |
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) | 157 532 | +0,1% | |
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) | 170 733 | +1,3% | |
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 168 776 | +0,1% | |
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) | 196 495 | +0,7% | |
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) | 200 107 | +0,6% | |
Все панельные и блочные дома | 161 195 | +0,8% | |
Все монолитные и кирпичные дома | 188 459 | +0,5% |
Цены на жильё по округам |
РУБ USD EUR | Фев 20 | Янв 20 |
---|---|---|---|
Центральный округ | 316 221 | +0,8% | |
Северный округ | 176 531 | 0,0% | |
Северо-Восточный округ | 159 119 | +1,1% | |
Восточный округ | 165 560 | +1,3% | |
Юго-Восточный округ | 151 737 | +0,9% | |
Южный округ | 160 460 | +1,0% | |
Юго-Западный округ | 206 950 | -0,3% | |
Западный округ | 195 921 | +0,7% | |
Северо-Западный округ | 184 808 | +0,5% | |
Все районы за МКАД | 136 610 | +1,6% |
- Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>
Снижение ипотечных ставок позволило выйти на рынок жилья новому пласту покупателей, что, естественно, стимулирует покупательскую активность и цены. Однако, несмотря на рост доступности кредитов, платежеспособный спрос остается ограниченным — с рынка уходят прежде всего самые доступные предложения. Ипотека, даже сильно подешевевшая, может лишь отчасти компенсировать отсутствие роста доходов и без того сильно закредитованного населения.
При этом уровень ставок по ипотеке, которая в последние годы стала главным драйвером рынка недвижимости, зависит от макроэкономической ситуации. А она остается очень хрупкой. Еще в январе цены на нефть достигали почти $70 за баррель, а рубль стоил $61. Сейчас, из-за паники в связи с коронавирусом, ограничения передвижений и т.п., нефть подешевела до $52 за баррель, а рубль упал до $65,6. Если эпидемия перерастет в пандемию, чего ВОЗ не исключает, потребление и стоимость главного экспортного продукта Российской Федерации снизится еще больше, что может поставить под угрозу стабильность рубля и заставить Центробанк прекратить снижение ключевой ставки. А значит, и ипотека перестанет дешеветь.