Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам 1-го полугодия 2021 года

В I полугодии 2021 г. в московском регионе больше всего выросли в цене квартиры в Подмосковье – главным образом благодаря своей дешевизне по сравнению с московской недвижимостью. А вот Новая Москва, активно дорожавшая в прошлом году и в начале этого, по итогам полугодия отстала не только от демократичной Московской области, но и от дорогой «старой» Москвы.

По данным аналитического центра www.irn.ru, стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья Подмосковья за январь-июнь увеличилась на 13,2% до 122 800 руб. в среднем. В Новой Москве «вторичка» подорожала на 9,1% до 181 515 руб., в старых границах – на 9,6% до 227 370 руб.

Структура роста в начале полугодия и в конце была разной: сначала рынок тянула вверх наиболее ликвидная недвижимость — применительно к «замкадью» это та, что расположена ближе к МКАД, а затем — менее ликвидная. И если в «старой» Москве все сегменты в результате подорожали более-менее одинаково, то в Новой и в Подмосковье по итогам полугодия в основном лидирует наиболее доступное жилье, которого так не хватает внутри МКАД.

Среди типов жилья больше всего подорожали современная панель на присоединенных территориях и дома советской постройки (панельные и кирпичные) в области. Эти же сегменты и в I квартале 2021 г. росли в цене опережающими темпами.

В разрезе комнатности однушки, лидировавшие в прошлом году, уступили двушкам и трешкам. Аналогично и в плане географии: более отдаленные «замкадные» локации, отстававшие в 2020-м, не только догнали, но и перегнали районы, расположенные ближе к МКАД. Соответственно, в Новой Москве Троицкий округ опередил Новомосковский по темпам роста цен, а ближнее Подмосковье прибавило меньше, чем дальнее и среднее.

• Индексы цен на квартиры в Москве, Новой Москве и Подмосковью вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

В 2020 г. и I квартале 2021 г. Новая Москва стабильно обгоняла «старую» по темпам роста цен на квартиры. Однако в апреле скорость подорожания «вторички» в обеих локациях сравнялась, а за май-июнь «старая» Москва не только полностью компенсировала отставание начала года, но и сумела выйти вперед. Причины «торможения» Новой Москвы достаточно очевидны – она слишком сильно подорожала в предыдущие годы: средняя стоимость метра на присоединенных территориях уже превышает таковую в некоторых внутримкадных районах.

Что касается Подмосковья, то оно вышло в лидеры по темпам роста цен в основном за счет низкой стартовой базы – на фоне прошлогоднего ажиотажа в Москве практически исчезли более-менее недорогие предложения, как следствие, область оттянула на себя существенную часть спроса. Не исключено, что подмосковное жилье будет дорожать и дальше – стагнация там менее вероятна, чем на столичном рынке жилья. Во-первых, цены в Подмосковье не так перегреты, как в «старой» и, особенно, в Новой Москве. Недвижимости есть куда дорожать. Во-вторых, в отличие от столичного рынка, подмосковный не лишится господдержки после изменения условий программы льготной ипотеки 1 июля. Снижение максимальной суммы кредита до 3 млн руб. не сделает льготную ипотеку абсолютно бесполезной для Подмосковья – там строится недорогое жилье, путь и достаточно далеко от Москвы. Кроме того, льготную ипотеку в Подмосковье отчасти заменит расширение ипотечной госпрограммы для семей с детьми. Максимальная сумма кредита по ней составляет 12 млн руб. (для столичных агломераций) – этого хватит на просторную квартиру для семьи в Московской области, но не в Москве. Конечно, данная программа, как и льготная ипотека, направлена на стимулирование первичного рынка жилья, но «первичка» и «вторичка» — это сообщающиеся сосуды, и, как показывает практика, рост цен на новостройки всегда затрагивает и вторичное жилье.