Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам 1-го полугодия 2021 года

В I полугодии 2021 г. продолжался рост цен, стартовавший в прошлом году на фоне рекордного падения ставок по ипотечным кредитам и депозитам. При этом структура роста в начале полугодия и в конце была разной: сначала дорожало дешевое жилье, потом дорогое, в результате цены на все выросли примерно одинаково.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за первые шесть месяцев 2021 г. квадратный метр вторичного жилья в Москве подорожал на 9,6% до 227 370 руб. в среднем. Так как рубль немного укрепился с начала года, долларовые цены на столичные квартиры за тот же период увеличились на 12% до $3 130 за кв. м.

Почти все сегменты рынка прибавили плюс-минус 10%, но рост не был равномерным. В I квартале 2021 г., как в и практически весь 2020 г., в основном дорожала бюджетная недвижимость, а дорогая если и прибавляла в цене, то медленно. Во II квартале лидеры и аутсайдеры поменялись местами: темпы роста цен на дешевое жилье снизились, зато дорогое начало наверстывать отставание от рынка — так всегда бывает после бурного роста цен. Как следствие, по итогам полугодия рост цен во всех сегментах оказался сопоставимым.

Хотя разница в темпах роста цен между сегментами небольшая, середина рынка – квартиры в современных панельных домах и кирпичных пятиэтажках – прибавила все же немного больше, чем рынок в среднем. Самый дешевый сегмент – панельные пятиэтажки — подорожали чуть меньше рынка, так как основной рост цен в этом сегменте произошел в 2020 г. Современный монолит-кирпич, отстававший от других сегментов в 2020 г. и в начале 2021 г., за последние месяцы сумел нагнать рынок.

В разрезе комнатности больше всего подорожали многокомнатные квартиры – как и современный монолит-кирпич, они были аутсайдерами рынка в прошлом году.

Что касается динамики цен по географии, то по итогам полугодия она оказалась смешанной, что неудивительно, учитывая смену лидеров и аутсайдеров в течение полугодия. Самый дорогой столичный округ – Центральный — хоть и наверстал часть отставания, образовавшего еще в прошлом году, все равно расположился на последнем месте рейтинга. А в топ попали как престижные западные округа, так и демократичный Северо-Восточный округ.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

В I полугодии 2021 г. спрос и цены на вторичном рынке жилья «старой» Москвы поддерживали те же факторы, которые привели к ажиотажу в 2020-м. А именно дешевая ипотека и низкие ставки по вкладам, обеспечившие переток части средств с банковских вкладов в недвижимость. Ужесточение денежно-кредитной политики Центробанка в последние месяцы пока также на руку рынку — покупатели пытаются успеть взять все еще дешевую ипотеку. Однако стагнация становится все более вероятной, так как ипотека дорожает, а банки поднимают процентные ставки по вкладам. Причем рост ставок – как кредитных, так и по депозитам – только начинается: из-за увеличения инфляции (6,2% в середине июня при целевом уровне 4%) ЦБ взял курс на дальнейшее закручивание гаек. Об этом прямо заявила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина. А значит, ждем увеличения ключевой ставки на следующем заседании совета директоров Банка России, а затем – нового раунда повышения ставок в экономике.