Новостройки Москвы: формула счастья — это «метро + школа + парк»

Наверное, любой человек, выбирающий новую квартиру, с удовольствием поселится в доме, где есть всё, чтобы нормально жить. А для этого нужны: 1) безопасная и благоустроенная территория; 2) магазины, аптеки, салоны красоты и прочие нужные сервисы на первых этажах; 3) садики и школы в двух шагах от подъезда; 4) цивилизованный паркинг; 6) поблизости парк; 7) метро рядом. Как посмотришь рекламные описания новостроек – у всех всё есть, живи да радуйся в этом раю. Ну почти у всех.

Редакция «Индикаторов рынка недвижимости IRN.RU» разбиралась, какой логикой руководствуются девелоперы, создавая среду обитания для будущих жителей, и где искать покупателям свое счастье.

В целом, как отмечают опрошенные нами эксперты, тренд на повышение качества жилых комплексов, в том числе и с точки зрения обеспеченности внешней и внутренней инфраструктурой, действительно четко прослеживается. Особенно у ведущих застройщиков. Большинство крупных проектов не обходятся без строительства школ, детских садов, парковок, коммерческих помещений, отмечает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

Проекты без инфраструктуры сегодня неконкурентоспособны, говорит эксперт. «Принцип «все равно купят» в Москве не работает довольно давно, как минимум последние лет 10», — дополняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». Застройщиков стимулирует высокая конкуренция, которая сохраняется, несмотря на снижение предложения и значительное повышение цен в прошлом году. «В борьбе за покупателя выигрывает тот девелопер, проект которого максимально соответствуют вкусам и предпочтениям сегодняшнего непростого потребителя», — считает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.

Даже в случае точечной застройки с небольшим количеством квартир или апартаментов в рамках комплекса, рассчитанного на внешнюю инфраструктуру, могут быть построены, например, детский развивающий центр и физкультурно-оздоровительный комплекс.

Что влияет на инфраструктуру: нормативы, масштабы, уровень

Концепция жилого комплекса и его наполнение, в том числе инфраструктурное, зависит от ряда факторов: класса недвижимости, масштаба проекта, окружения, существующих нормативных требований к инфраструктуре ЖК, а также от политики и возможностей самого девелопера, потребностей его целевой аудитории, комментирует Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).

Итак, отстраивая инфраструктуру, застройщики прежде всего следуют нормативам, а потом уже могут её «докрутить» и разнообразить в зависимости от фантазии и финансов. Регламенты же в нашей бюрократической стране есть для всего, и прежде всего — для социалки (на каждые 1000 москвичей должно приходиться 54 места в детских садах и 124 места в школах).

Чем масштабнее жилой комплекс, тем больше шансов заполучить «собственные» школы и садики в границах ЖК. Особенно если речь идет о проектах комплексного освоения территорий, о редевелопменте промышленных зон. В этом случае, уточняют эксперты, застройщики должны строить социальные объекты, их обязанности прописаны в договорах, заключаемых с городской администрацией. Так, в ЖК «Лучи» от «Группы ЛСР» запланировано строительство четырех детских садов на 800 мест, а также двух школ по 825 мест каждая. В ЖК «Зиларт», помимо действующей школы на 2500 учеников, построят 11 детских садов на 1510 мест и еще одну школу на 825 детей.

Но даже в масштабных проектах не всегда есть «полный набор», необходимый для счастья. Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «Бон Тон», приводит статистику, согласно которой в проектах комфорткласса «старой» Москвы ни одного ДОУ не представлено в 38% проектов, ни одной школы – в 59%. В таких проектах в среднем по 4-6 корпусов, и они ориентированы на внешнюю инфраструктуру.

В комфортклассе «старой» Москвы по одному ДОУ представлено в 39% масштабных проектов, где в среднем семь корпусов, по два ДОУ – в 15% проектов со средним количеством 10 корпусов, по три ДОУ – в 6% проектов с 14 корпусами, по четыре ДОУ – в 2% проектов с 15 корпусами.

По одной школе представлено в 32% масштабных проектов комфорткласса со средним количеством корпусов в проекте 10 «штук», по две школы – в 9% проектов из 12 корпусов.

В 36% проектах комфорткласса в составе проекта есть и ДОУ, и школа. Это проекты состоят в среднем из 10 корпусов.

Состав инфраструктуры определяет и уровень жилого комплекса. В бизнес-классе всё поинтереснее, какие-то вещи вообще обязательны — огороженная и охраняемая территория, паркинги, а вот в проектах «стандартного класса не очень востребованы подземные и наземные паркинги, поскольку у многих жителей нет автомобиля, а у тех, у кого он есть, зачастую нет финансовых возможностей для покупки машино-места», уточняет Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). Это подтверждает и статистика «Бон Тон»: даже в проектах уровня «комфорт» не всегда имеются подземные или наземные парковки: ими располагают 60% жилых комплексов

Чем выше уровень комплекса, тем старательнее застройщики создают «более богатые возможности для детского досуга, спортивные кластеры, привлекают необходимых коммерческих арендаторов, которые будут закрывать все необходимые потребности жителей», — говорит Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). Во дворах появляется ландшафтный дизайн, зоны отдыха с wi-fi, мощеные дорожки и прочие прелести.

Сколько ждать школу

Допустим всё хорошо, выбран достойный комплекс, но мы с вами понимаем, что школы и садики откроются не сразу. Сначала строится и продается жилье, чтобы обеспечить устойчивое финансирование всего проекта в целом – поясняет Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости».

По наблюдениям Надежды Коркки, управляющего директора компании «Метриум» (участника партнерской сети CBRE), первым из социальных объектов на территории нового жилого комплекса открывается детский сад. Параллельно на цокольных этажах начинают работать коммерческие объекты – всевозможные магазины, кафе, парикмахерские. После детского сада застройщик возводит школу, и это занимает обычно 2-3 года. В последнюю очередь открывается поликлиника.

Например, в новомосковском ЖК «Румянцево-Парк», состоящем из трех корпусов, по словам Алексея Лухтана (Lexion Development), определены следующие сроки. Жители первого корпуса, ключи от которого будут выданы до 30 апреля этого года, получают благоустроенный двор, действующую систему безопасности и контроля доступа, часть подземного паркинга, часть ландшафтного парка, а также готовые коммерческие помещения на первых этажах корпуса, которые в скором времени будут наполняться арендаторами. В III квартале 2021 года планируется к открытию и детский сад на 200 мест, который строится на территории ЖК «Румянцево-Парк».

Если речь идет о крупном проекте, то по оценке Наталии Кузнецовой («Бон Тон»), детский сад может быть сдан в конце первой- второй очереди, школа – третьей-четвертой очередей строительства. Как правило, один ДОУ может быть возведен в очереди с 3-4 корпусами, школа – на 8-10 корпусов.

Возможны и более длительные периоды ожидания. По словам Татьяны Подкидышевой («НДВ-Супермаркет недвижимости»), если запроектировано три очереди, тогда девелопер приступит к возведению «социалки» не раньше, чем со второй или даже третьей очереди, что диктуется экономикой проекта. Ведь не имеет смысла открывать школу до тех пор, пока она не будет достаточно заполнена учениками.

Напоминает эксперт и о бюрократических моментах, на их решение может уйти больше года: передача школы на баланс города или поиск частного оператора, набор воспитателей и учителей. К тому же чтобы ребенок смог ходить в садик или школу, родители должны оформить право собственности, прописать всех членов семьи… Поэтому было бы неплохо, чтобы недалеко от комплекса уже работали образовательные учреждения, готовые принять детей.

Есть девелоперы, которые ставят себе задачу обеспечить жителей инфраструктурой как можно скорее. Например, как утверждают в пресс-службе «Группы ЛСР», чаще всего объекты социальной инфраструктуры строятся параллельно с жилыми домами, поэтому сроки готовности и ввода в эксплуатацию у них одни и те же.

Метро и парки: более-менее гуманно

В границах «старой» Москвы метро, можно сказать, есть почти везде, и добраться до него пешком особых проблем нет. Разница будет в том, за пять минут вы дойдете или за двадцать-двадцать пять, правда, для москвичей это всё-таки чувствительно. Если пешая прогулка занимает полчаса, тогда народ предпочитает проехать две-три остановки на автобусе. По статистике АН «Бон Тон», в границах «старой» Москвы станцию метро в пешей доступности имеют 44% проекта комфорткласса, МЦК – 26%.

Еще остались в столице районы без «своих» станций — Можайский, Ивановское, Ярославский, оба Бирюлева. Открытия станций ждут Северный (метро «Физтех»), Дмитровский (метро «Улица 800-летия Москвы), Очаково-Матвеевское (метро «Аминьевская»). В Новой Москве в реальной (а не рекламной) пешей доступности от станции метро находится треть новостроек — меньше десятка проектов. До остальных комплексов – от двадцати минут «пешкодралом», причем путь может быть с препятствиями — лесополосами и отсутствием тротуаров. «Новые москвичи» надеются на Коммунарскую ветку метро, которая пройдет вдоль Калужского шоссе, где строится много жилья.

Ну, и наконец, что касается парков, лесопарков, то, по данным «Бон Тон», парки и скверы в пешей доступности (до 1,2 км) находятся у 55% проектов комфорткласса. Однако Москва в целом довольно зеленый город, за исключением Некрасовки, Даниловского, Южнопортового, Бирюлево Западного, Нижегородского и центра, где с парками «напряженка». Впрочем, в Даниловском районе в проекте «Зиларт» девелопер «Группа ЛСР» разбил для жителей ландшафтный парк «Тюфелева роща», который был благоустроен перед тем, как начали сдавать в эксплуатацию жилые дома.

Выбираем внимательно

Итак, выбирая жилой комплекс, надо иметь в виду, что на практике все сложнее. «Полный набор комфорта» есть не у всех, а если его и обещают, то могут быть нюансы и поправки. То обещанный парк оказывается через железную дорогу, то до станции метро приходится «чапать» по лесам и полям, то в «свой» садик не берут, потому что туда уже пошли дети из района, записавшиеся раньше, то школу приходится ждать четыре года, ну и так далее.

Так что к выбору надо отнестись внимательно. По подсчетам Наталии Кузнецовой («Бон Тон»), в границах «старой» Москвы насчитывается девять проектов комфорткласса в пешей доступности от метро, парковых зон и скверов, с ДОУ, школой и закрытым двором. Это «Город на реке Тушино – 2018», «Зеленая вертикаль», «Мещерский лес», «Лесопарковый», «Форест», «Перовское 2», «Руставели 14», «Лучи», «Сигнальный 16».

Компания «Э.К. Девелопмент» приступила к реализации нового проекта «Зеленая Вертикаль» в Южном Чертаново в январе 2021 года, рассказывает Роман Родионцев (Est-a-Tetа). Жилой комплекс возводится рядом со станциями метро «Аннино» и «Лесопарковая», в окружении Битцевского леса и Бутовского лесопарка. В рамках проекта будут построены школа на 550 мест и детский сад на 70 человек. На первых этажах разместятся магазины, сервисные центры, кофейни, химчистки. Для автомобилистов будет построен наземный многоуровневый паркинг. Стоимость начинается от 6,4 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 38,4 кв. м. Квартиры сдаются с отделкой под ключ.

Ирина Доброхотова («Бест-Новострой») рекомендует ЖК «Город на реке Тушино 2018» в Покровском-Стрешнево. Для жителей первых очередей проекта уже доступны детский сад, подземные паркинги, детские и спортивные площадки, прогулочные зоны. На первых этажах работают супермаркеты, магазины с товарами для дома, предприятия из сферы услуг и образовательные заведения. В шаговой доступности — стадион «Открытие Арена», а также станция метро «Спартак». В 2021 году здесь планируется строительство прогулочного бульвара, который свяжет проект с набережной Москвы-реки. Сегодня в ЖК «Город на реке Тушино 2018» можно приобрести уже готовые 1-2-3-4-комнатные квартиры, в том числе и с европланировками. Минимальная стоимость — 12,4 млн рублей.

Недавно в портфеле Tekta Group появился проект Ever — в Обручевском районе, рядом со станцией метро «Калужская». В пешей доступности — Воронцовский парк и Юго-Западный лесопарк. Квартал состоит из высотных башен, объединенных разноуровневым дворовым пространством, с «секретными» садами, природным амфитеатром, дзен-садом и арт-объектами. Запроектированы воркаут-площадки, зоны для фитнеса и йоги на свежем воздухе, игровые площадки и развивающие комплексы. Во дворах не будет машин и посторонних, а зоны отдыха и активности распределены по принципу возрастных категорий. В границах квартала разместится торговая галерея. Проектом также предусмотрено строительство школы на 450 мест и детского сада на 220 мест.

В Новой Москве строится Russian Design District (RDD) – культурно-образовательный кластер от группы «Родина». Образовательная платформа RDD — детский сад, школа, Школа дизайна и технологий. Появятся Академия моды Валентина Юдашкина, лектории, творческие студии и мастерские. Спортивная часть – Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Академия единоборств Fight Nights Камила Гаджиева, Школа йоги и здорового питания, Школа танцев. Застройщик внедрил цифровую сеть, связывающую объекты комплекса и управляющую инженерными системами. Комплекс стоит на берегу реки Десны, площадь окружающего парка — 9 га. Дома отличаются округлой формой, в квартирах есть изогнутая стена, что обеспечивает панорамный вид. Потолки — от 3,3 до 4,2 метров. Лоты классического и европейского формата. Стоимость студии от 5,2 млн руб. (25,6 кв. м), 1-комнатной квартиры – 6,1 млн руб. (34,8 кв. м), 2-комнатной – 7,3 млн (38,6 кв. м), 3-комнатной – 8,6 млн (52,9 кв. м), 4-комнатной – 13 млн рублей (87,5 кв. м).

Жилой комплекс бизнес-класса «Румянцево-Парк» строится по монолитной технологии, имеет авторскую нестандартную архитектуру. Дворы закрыты от машин, территория огорожена и охраняется. Имеются площадки системы work-out, ландшафтный парк площадью 2 гектара, площадка для выгула собак, велодорожки. Дворы изолированы от машин, предусмотрен подземный двухуровневый паркинг, гостевые парковочные места. Во дворах установлено экологичное детское оборудование от фабрики Richter. Большая часть растений и кустарников доставлена из питомника «Лорберг» (Германия). На первых этажах запланированы аптеки, сетевой супермаркет, магазин фермерский продуктов, салон красоты, магазин детских товаров, детский центр, центр йоги, кофейня, ресторан. Появятся два детских сада на 200 мест каждый и школа с спортивным стадионом на 1000 учеников. Стоимость квартир начинается от 5,1 млн рублей с учетом скидки от застройщика при оплате собственными или ипотечными средствами.

«Группа ЛСР» возводит московские жилые комплексы по принципу «все включено». Дворы без машин, подземные парковки, образовательные учреждения, магазины и кафе, благоустроенные пространства для отдыха и спорта в пешей доступности представлены в ЖК комфорткласса «Лучи», в ЖК бизнес-класса «Зиларт» и «Ленинграdка 58». В состав ЖК «Лучи» (метро «Солнцево») входят девять домов комфорткласса, две школы и четыре детских сада. В каждом доме — подземные автостоянки. Стоимость квартиры в «Лучах» стартует от 8,4 млн рублей.

«Ленинграdка 58» включает в себя два монолитных разновысотных здания от 14 до 29 этажей. Дома запроектированы так, чтобы максимально возможное количество квартир имели видовые характеристики. Из квартир с террасами открывается вид на Химкинское водохранилище. Стоимость стартует от 11,3 млн рублей.

Жилой комплекс бизнес-класса «Зиларт» — это 1,5 млн кв. м жилой недвижимости для 25 тысяч человек на 65 га. К услугам покупателей набор нестандартных опций: от просторного парка до музея. Под каждым домом расположена подземная автостоянка. В настоящий момент стоимость квартиры в «Зиларте» начинается от 9,9 млн рублей.

Среди других объектов, отвечающих представлениям о комфорте для жителей, также можно назвать квартал «Символ» от «Донстроя» (метро «Площадь Ильича), «Сиреневый парк» от AFI Development (метро «Бульвар Рокоссовского») новомосковские проекты «Прокшино» (ГК «А101»), «Испанские кварталы» (ГК «А101»), «Новые Ватутинки» («Инвесттраст»), правда ближайшая станция метро ожидается здесь к 2023 году.