Новостройки центра Москвы: в продаже сотня жилых комплексов

3

Дорогие дома живут своей элитной, но не такой уж обособленной жизнью: общие тренды рынка свойственны всем его сегментам. Так, предложение на рынке несколько сократилось, стало больше готового предложения. Цены пока ведут себя спокойно, но к концу года эксперты ждут подорожания. Не исключено, что подрастет в цене самое дорогое, так как в последнее время оживились покупатели, предпочитающие лоты стоимостью от 60 млн рублей. Рынок пополнился новыми объектами и ждет, когда компании выведут заявленные проекты.

Престиж и цены – понятия связанные

В пятерке самых фешенебельных районов ЦАО, по оценке Анны Раджабовой, директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участника партнерской сети CBRE), – Мещанский, Якиманка, Тверской, Хамовники и Арбат. Самое востребованное жилье – в Пресненском районе, где раньше было много промышленных зон, но курс на реновацию вывел его в лидеры округа. А вот Басманный район, который является историческим центром «старой» Москвы, находится далеко от Кремля, в нем мало развлекательных заведений, но много промышленных объектов, поэтому эксперт считает его менее привлекательным.

Александр Галицын, генеральный директор брокерской компании We Know, оценивая зону от Садового кольца до ТТК, к наиболее престижным относит и «заходящий» в границы Третьего кольца Дорогомилово (ЗАО, район Кутузовского проспекта). А также напоминает, что еще в нулевых годах Мещанский, Басманный и Таганский районы нельзя было назвать элитными – в ХХ веке здесь располагались промышленные зоны. Еще несколько лет назад к индустриальным относили и Даниловский, и частично Донской районы, а также часть Южно-Портового, но сегодня они превращаются в современные и красивые территории с авторской архитектурой жилых проектов, пешеходными зонами, парками и скверами. Эти районы тоже не относятся к ЦАО, но «заползают» в границы ТТК.

Престиж для рынка недвижимости – понятие не эфемерное, а вполне материальное, оно отражается на стоимости жилья. По данным «Метриум», в самых «крутых» районах (Мещанский, Якиманка, Тверской, Хамовники, Арбат) – средняя цена за квадратный метр – от 0,9 до 1,3 млн рублей. Самый дорогой сейчас – Мещанский. В Таганском, Красносельском, Замоскворечье и Пресненском средняя цена за «квадрат» варьируется от 0,5 до 0,7 млн рублей.

Самый доступный район ЦАО – Басманный (около 0,4 млн), демократичными ценами отличаются районы, частично расположенные внутри ТТК (Дорогомилово, Даниловский, Беговой, Донской, Лефортово, Марьина Роща, Южнопортовый, Нижегородский). В них средняя цена за квадратный метр начинается с 200 тысяч (Нижегородский) и достигает 450 тысяч рублей (Дорогомилово). «Многие районы по этим показателям уступают не только первым двум категориям, но и территориям за пределами ТТК», – отмечает Анна Раджабова («Метриум»).

Впрочем, в агентстве «Бон Тон» Дорогомилово относят к дорогим локациям, со средней ценой около 800 тысяч рублей за метр. И здесь действительно есть очень недешевый объект – уже сданный «Клубный дом Кутузовский, 12» от Capital Group («дом с хрустальными колоннами»), с диапазоном стоимости метра 655-800 тысяч рублей, а квартир – 28-107 млн рублей.

Сто проектов, цены дремлют

По информации «Метриум», всего в Центральном округе на рынке находится 103 проекта (4,4 тыс. квартир и апартаментов). Среди них – 16 проектов бизнес-класса (1189 квартир и апартаментов), 35 – премиум-класса (1227) и 52 – элитного сегмента (1995).

В бизнес-классе ЦАО средняя стоимость квадратного метра составляет 285 тысяч рублей, в премиум-классе – 592 тысячи, в элитном – 971 тысячу. «В бизнес-классе после активного повышения цен в начале года (+6,7% в первом квартале) застройщики оставили цены на прежнем уровне (+0,5% за три месяца). Цена на новостройки премиум- и элитного классов с начала года практически не менялась. В отличие от бизнес-класса, рост не наблюдался даже в первом квартале. Однако второе полугодие должно отметиться повышением стоимости жилья», – прогнозирует Анна Раджабова («Метриум»).

Между тем Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank, считает, что элитные проекты все-таки росли в цене: в целом по рынку с начала года на 7%, а в пределах ТТК – на 10%. Разница в темпах роста обусловлена в большей степени изменением структуры предложения, чем рыночными факторами.

Примеры самых дорогих проектов ЦАО

Источник: «Метриум», IRN.RU

Дорогие новинки

Самым застраиваемым районом внутри ТТК в агентстве «Метриум» считают Пресненский – на данный момент в нем находится 46% предложения всего Центрального округа. Далее следуют Басманный и Хамовники (по 11%), Якиманка и Тверской (по 6%), Замоскворечье (5%), Таганский, Арбат и Красносельский (по 4%), Мещанский (1%).

В брокерской компании We Know подсчитали, что в зоне между Садовым кольцом и ТТК больше всего недавно вышедших проектов в Беговом, Донском, Даниловском и Басманном районах.

Из наиболее заметных новых жилых комплексов эксперты называют «Дом Абрикосова», который располагается в небольшом переулке на Чистых прудах. Это памятник архитектуры, и после реставрации в нем появится 27 квартир.

ЖК Foriver от «Инград» – ансамбль из монолитных 19-этажных домов в европейском стиле – находится на набережной, в Даниловском районе. Запроектированы 1-2-3-4-комнатные квартиры от 45 до 140 кв. метров. Есть лоты уникальных форматов: пентхаусы, квартиры с патио, с террасами. Стоимость метра в среднем 330 тысяч рублей.

ЖК Dialog от «Центр-Инвест» в Красносельском районе на Большой Спасской улице отличается высокой транспортной доступностью (близость к «трем вокзалам» и метро) при низкой конкуренции в локации. Это два монолитных 22-этажных корпуса с подземным паркингом. На выбор – студии, 1-2-3-4-комнатные квартиры от 32 до 121 кв. м. Средняя стоимость метра в комплексе – 406 тыс. руб.

В августе этого года стартовал проект компании «Колди» – жилой комплекс бизнес-класса с лофт-апартаментами Kazakov Grand Loft. Средняя площадь лотов с отделкой составляет 47,4 кв. м. По данным «Бон Тон», средняя цена на старте продаж – 358,9 тыс. руб. при цене апартаментов от 7,9 до 26,5 млн руб.

В сентябре вышел на рынок комплекс бизнес-класса «Амарант» от компании МИЦ, это апартаменты гостиничного типа без отделки, со средней площадью 51 кв. м и средней ценой на старте продаж, по информации «Бон Тон», 324,1 тыс. руб. Диапазон цен за лот – от 10,3 до 33,4 млн руб.

Что берут клиенты в Центре

Наиболее популярные метражи у покупателей жилья бизнес-класса, по оценке генерального директора VSN Realty Яны Глазуновой,от 60 до 75 кв. метров. «Любимые» площади в элитном сегменте уже посолидней – 100-120 кв. метров.

Средний бюджет лотов бизнес-класса в 2020 году, по данным «Метриум», составил 15,2 млн рублей. Чаще всего покупали однокомнатные квартиры (36%) и двухкомнатные (34%). Доля трехкомнатных составила 17%, студий – 10%, многокомнатных – 3%.

В премиум-классе и элитном – отличные от бизнес-класса тренды. Наибольшая популярность у двухкомнатных квартир (35%), трехкомнатных (28%) и многокомнатных (22%). Однокомнатные квартиры и студии занимают небольшие доли в спросе – 15% и 1% соответственно.

Компания Savills поделилась статистикой продаж самого дорогого в Москве жилья. В агентстве третий месяц отмечают рост числа сделок с премиальными квартирами и апартаментами стоимостью от 60 млн руб. Всего в августе 2020 года было приобретено 114 премиальных квартир, что почти в 1,5 раза больше, чем год назад. Половина приобретенного – лоты в новостройках. Средний бюджет сделки с квартирами дороже 60 млн руб. составил 118 млн руб. Средняя площадь проданной квартиры в январе-августе – 163 кв. м, каждый третий покупатель отдавал предпочтение лотам с метражом 150-200 кв. м.

В целом же, по оценке Ольги Широковой (Knight Frank), предпочтения покупателей элитной недвижимости в проектах внутри ТТК такие же, как и у остальных обеспеченных клиентов, присматривающих высокобюджетные метры в других локациях. Люди демонстрируют интерес к лотам с отделкой, рациональный подход к выбору планировок (с минимальными потерями пространства) и инфраструктурному обеспечению проектов. Также клиенты внимательно изучают инженерное оснащение жилья.

Из тех проектов, что неплохо продавались, эксперты выделяют недавно вышедшие на рынок ЖК «Правда» от «Группы ПСН» и «Павелецкая City» от MR Group. По оценке Александра Галицына (We Know), эти комплексы во втором и третьем кварталах 2020 года стали наиболее востребованными; на старте продаж они привлекали покупателей одно-двухкомнатными вариантами, а также лотами с видовыми характеристиками и уникальными планировками.

Комплекс апартаментов бизнес-класса «Правда» возводится на месте промышленных зданий издательского комплекса «Правда» у метро «Савеловская». Это две башни с панорамными видами, соединенные друг с другом шестиэтажной частью здания с открытой террасой. На территории запланирован ландшафтный парк. В жилом комплексе – 439 апартаментов с 36 типами планировок (от 30,6 до 132 квадратных метров). Цена, по данным «Метриум», находится в диапазоне от 8,2 млн до 40,5 млн рублей.

«Павелецкая Сити» — проект бизнес-класса в Даниловском районе. Это комплекс зданий от 9 до 46 этажей в «нью-йоркском» стиле. Инфраструктура расположится в стилобате и на первых этажах. Проект отличается большой линейкой предложений – от 20-метровых студий до 137-метровых четырехкомнатных квартир. Цена лота начинается от 7,9 млн рублей, метр в среднем стоит 328 тысяч рублей.

Среди лидеров по реализованному в первом полугодии объему жилья Яна Глазунова (VSN Realty) называет апартаментный комплекс Chkalov рядом с Курским вокзалом, считанные лоты в продаже остались в клубном доме Story. А в апартаментном комплексе «Звезды Арбата» с эксклюзивным доступом к инфраструктуре отеля Marriott Novy Arbat до конца года есть шанс купить объект от 436 тыс. рублей за кв. метр.

В агентстве «Метриум» назвали проекты с наибольшим объемом предложения. В бизнес-классе это Headliner, «Резиденции архитекторов», Bauman House, Tatlin Apartments, Red7, в премиум-классе – Lucky, Capital Towers, «Резиденции Замоскворечье», «Садовые кварталы», Chkalov, в элитном классе – Neva Towers, OKO, «Софийский», Savvin River Residence, Turgenev.

Предложение съежилось, стало больше готового

Среди основных тенденций элитного рынка эксперты называют уменьшение числа выставленных в продажу лотов, рост объемов готового предложения (квартир и апартаментов в построенных домах) и все большую популярность отделки от застройщика.

Генеральный директор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова считает, что на первичном рынке премиального сегмента экспозиция сократилась по сравнению с прошлым годом на 26%. При этом наблюдается увеличение доли предложения на заключительной стадии строительства, что, конечно, отражается на ценах. В частности, в зоне между Садовым кольцом и ТТК более 40% квартир и более 60% апартаментов предлагаются в практически готовых домах.

Анна Раджабова («Метриум») отмечает увеличение доли предложения с финишной отделкой (42% – в «премиуме», 36% – в «элитке»). Среди предложений, появившихся в течение 2019 и 2020 годов, финишную отделку имеют 60% проектов. Кроме того, на рынок оказала влияние самоизоляция: произошел всплеск спроса на загородную недвижимость, в городе же стало больше сделок с большими лотами, увеличился интерес к квартирам с террасами и собственными патио.

Перспективы: места для строек ещё есть

Что касается перспектив дальнейшей застройки территории внутри ТТК, то возможностей для этого еще довольно много. Внутри Садового кольца можно заниматься точечным строительством и реконструировать исторические здания, а за его пределами – осваивать промышленные территории. Например, Ольга Широкова (Knight Frank) выделяет зоны неподалеку от Киевского и Павелецкого вокзалов, «которые в перспективе могут быть ревитализированы и застроены, в том числе достаточно крупными жилыми проектами».

Александр Галицын (We Know) говорит о конкретных планах компаний: по сведениям эксперта, есть несколько ожидаемых проектов премиум класса в пределах ТТК. Это комплекс апартаментов бизнес-класса Slava от MR Group в районе Белорусской, а также премиальный ЖК в 1-м Тружениковом переулке от «Колди».

Также по теме:

Проект Расположение ГК Цена за квартиру
Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха 3 кв. 2026 г. от 9 742 640 руб.
Kazakov Grand Loft Москва, Центральный округ, район Басманный, м. Курская 4 кв. 2022 г. от 7 935 564 руб.
TriBeCa Москва, Центральный округ, район Басманный, м. Бауманская Сдан от 18 390 000 руб.
STORY Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Автозаводская МЦК Сдан от 14 863 280 руб.
Амарант Москва, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая 4 кв. 2023 г. от 10 320 520 руб.
Foriver Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Автозаводская 4 кв. 2023 г. от 14 000 000 руб.
Dialog Москва, Центральный округ, район Красносельский, м. Комсомольская 4 кв. 2021 г. от 13 756 648 руб.
Павелецкая Сити Москва, Центральный округ, район Даниловский, м. Тульская 2 кв. 2023 г. от 8 177 095 руб.
Stoleshnikov 7 Москва, Центральный округ, район Тверской, м. Пушкинская 4 кв. 2020 г. от 198 150 000 руб.
Lucky Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Улица 1905 года 2 кв. 2022 г. от 27 482 355 руб.
Tatlin Apartments Москва, Центральный округ, район Басманный 4 кв. 2020 г. от 18 810 700 руб.
Дом Chkalov Москва, Центральный округ, район Басманный, м. Курская 1 кв. 2021 г. от 11 255 904 руб.
RED7 Москва, Центральный округ, район Красносельский, м. Красные ворота 2 кв. 2022 г. от 12 703 400 руб.
Bauman House Москва, Центральный округ, район Басманный, м. Электрозаводская 3 кв. 2021 г. от 9 806 586 руб.
Клубный дом Кутузовский 12 Москва, Центральный округ, район Дорогомилово, м. Кутузовская 4 кв. 2019 г. от 27 903 000 руб.
Звезды Арбата Москва, Центральный округ, район Арбат, м. Смоленская Сдан от 39 889 450 руб.
Резиденции Архитекторов Москва, Центральный округ, район Басманный, м. Электрозаводская 3 кв. 2020 г. от 17 408 580 руб.
Элитный Дом Реномэ Москва, Центральный округ, район Тверской, м. Менделеевская Сдан от 37 550 000 руб.
Садовые кварталы Москва, Центральный округ, район Хамовники, м. Фрунзенская 4 кв. 2019 г. от 54 085 178 руб.
Цвет 32 Москва, Центральный округ, район Мещанский, м. Цветной бульвар от 19 467 000 руб.
Резиденции Замоскворечье Москва, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая 3 кв. 2020 г. от 10 725 000 руб.
Софийский Москва, Центральный округ, район Якиманка, м. Новокузнецкая Сдан от 26 349 750 руб.
Комплекс апартаментов «Правда» Москва, Северный округ, район Беговой, м. Белорусская от 8 155 770 руб.
ММДЦ Москва-Сити Neva Towers Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Выставочная 4 кв. 2020 г. от 24 351 200 руб.
Резиденция Тверская Москва, Центральный округ, район Тверской, м. Маяковская от 13 500 000 руб.
Пресня Сити Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Улица 1905 года от 16 680 500 руб.
Capital Towers Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Выставочная 4 кв. 2020 г. от 26 700 000 руб.

Показать все

Ссылка на источник
Читайте также