Ипотечные перемены: нулевые ставки запретили, льготный процент подрос. Девелоперы не сдаются и придумывают пути «в обход санкций» Центробанка

50

Девелоперы не сдаются и придумывают пути «в обход санкций» Центробанка

В прошлом году застройщики активно субсидировали ставки практически до нуля по всем программам, включая государственные. Сами участники рынка признавали нулевую ипотеку «феноменом», которого никогда не было и видимо, больше не будет. Действительно, долго такой разгул продолжаться не мог, и с нового года Центробанк с нулями покончил. Не исключено, что регулятор продолжит бороться с субсидированием и постарается оставить на рынке только госпрограммы и обычную рыночную ипотеку без всяких «гибридов».

В 2023 году перемены на ипотечном рынке не ограничились запретом ЦБ на субсидирование ипотеки до нуля. Ставка по льготной программе повышена на 1 п.п. — до 8%, сама программа продлена до 1 июля 2024 года. Выросли ставки и по рыночной ипотеке. В то же время власти смягчили требования к заемщикам по программам семейной ипотеки и IT-ипотеки.

Как застройщики «ответят» на отмену нулевой ипотеки, повышение льготных процентов и каких еще «сюрпризов» они ждут от государства — об этом редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» побеседовала с экспертами рынка.

ЦБ на тропе войны с нулями и пузырями

Основные мотивы, вынудившие регулятора запретить нулевые проценты, не раз артикулировались его руководством. По его мнению, такие ставки ведут к завышению стоимости квартиры до 30%, а покупатель вводится в заблуждение. И это нехорошо не только с точки зрения морали, но и экономики – см. «Чрезмерно дешевая ипотека угрожает стабильности банковской системы».

Риску подвергаются банки: так как жилье приобреталось заемщиком значительно дороже рыночной цены, то в случае, если он не сможет обслуживать кредит, в собственность банку перейдет квартира, не покрывающая стоимости этого кредита. Кроме того, в ЦБ опасались, что покупатели, задумавшие переезд в более просторное жилье, не смогут продать заложенную квартиру по первоначальной цене. А это плохо для спроса и в целом для строительной отрасли. Плюс финансовые власти не хотят увеличивать риск роста неплатежей по ипотеке, так как нулевые ставки привлекали клиентов на грани платежеспособности. Ну а самое значительное последствие, которое чувствуют все, – ценовой пузырь, раздувшийся в том числе благодаря нулевой ипотеке.

Конечно же, опрошенные эксперты с ноткой сожаления прокомментировали запрет Центробанка. «Околонулевые программы не столь опасны, но регулятор решил перестраховаться», — выражает точку зрения большинства комментаторов Дмитрий Веселков, директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум».

Дмитрий Рогатых, директор московского департамента группы «Аквилон», подтверждает, что некоторые застройщики предлагали программы с сильным удорожанием, но обычно об этом клиентам сообщалось. И покупатели могли выбирать между квартирой дешевле, но со стандартной ставкой по ипотеке или с более высокой базовой стоимостью, но с околонулевой ставкой. Как правило, базовая стоимость росла не более чем на 10-20%, утверждает эксперт. Но даже с учетом такого повышения околонулевая ставка снижала ежемесячный платеж практически в два раза и в несколько раз – общую переплату по кредиту за весь срок. «Для тех, кто брал кредит на долгий срок, такие программы были действительно эффективны», — полагает Дмитрий Рогатых.

Но на самом деле эксперты прекрасно понимают, что к чему. «Это была мера временного характера, которая «в моменте» поддержала продажи», — формулирует Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон». И коренных проблем рынка она не решает. «Данный инструмент не в состоянии заменить фундаментальные причины формирования стабильно высокого спроса на жилье — рост уровня жизни и доходов населения», — утверждает Юнна Эрвиц, собственник IQ Estate, девелопер проекта D’oro Mille.

Поэтому переформатируя льготные программы и смягчая их условия, но запрещая нулевое субсидирование, власти «ищут определенный баланс между стимулами для спроса и рисками образования «пузырей» на рынке жилья», – комментирует Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). «В итоге, я полагаю, государство хочет затормозить рост цен на жилье, сдерживая активность покупателей. Это может заставить застройщиков проводить менее агрессивную ценовую политику», — заключает эксперт.

От трех до семи

Пока субсидирование остается одним из главных козырей застройщиков. Наиболее крупные компании сейчас субсидируют ипотеку на уровне 3-3,75% годовых, а целом по рынку ставка колеблется в рамках 3-7,7%. Проценты «от застройщика» в основном действуют на протяжении всего срока кредитования.

Часть комментаторов ожидает, что Центробанк может «наехать» и на эти ставки. Дмитрий Веселков («Метриум») не исключает, что «уже в 2023 году условия субсидированных кредитов от застройщиков вновь будут ужесточены». Цель регулятора, как формулирует Владимир Щекин (Группа «Родина»), – вернуть прежнее «ипотечное меню», которое состояло только из государственных программ поддержки и рыночных продуктов банков.

Впрочем, пока всё остается как есть, и нынешний уровень ставок «от застройщика» большинство экспертов считает вполне комфортным.

Уберут ли ипотеку с господдержкой

Некоторые комментаторы полагают, что государство будет «жестить» дальше, постепенно сворачивая льготную ипотеку с господдержкой, которую запустило во время пандемии. Антикризисный инструмент, по мнению Алексея Перлина, генерального директора девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine), «не может быть базой для долгосрочного развития, ведь низкие ставки по ипотеке обеспечиваются за счет бюджета, существенная нагрузка на который снижает гибкость денежно-кредитной политики, проводимой ЦБ РФ».

Сейчас хоть и не пандемия, но ситуация не самая благоприятная, и государство воздержалось от резких движений. Оно продлило господдержку до лета 2024-го года и повысило ставку лишь на процент. С учетом текущей турбулентной геополитической и экономической ситуации, существующего уровня спроса, а также размера ключевой ставки 7,5%, субсидированную ипотечную ставку 8% можно считать вполне приемлемой для рынка, комментирует Юнна Эрвиц (IQ Estate). Как поясняет эксперт, ставка 8% ниже рыночных значений в среднем на 2-3 пункта и позволяет поддерживать спрос. А с учетом того, что на протяжении последних трех лет строительная отрасль получала ощутимую поддержку, повышение ставки до 8% «не выглядит значительным закручиванием гаек со стороны государства».

Основой акцент государство сделает «на более адресные программы, что позволит избежать как обвала потребительской активности, так и ажиотажного спроса. Именно поэтому уже расширена семейная ипотека и ипотека для IT-специалистов. Также глава государства поручил правительству до 1 июля подготовить новые льготные программы для молодежи», говорит Дмитрий Веселков («Метриум»).

К слову, потенциал аудитории семейной ипотеки эксперты оценивают высоко: родители с детьми старшего возраста составляют большую группу населения и более платежеспособную, чем молодежь.

Также клиентам сегодня предлагаются разнообразные «аналоги» нулевым ставкам — рассрочки, траншевая ипотека, кэшбэк. «Каждый год на рынке создается новый феномен, который будет интересен для покупателей и будет привлекать их к покупке. Рынок недвижимости меняется, вслед за ним изменяются условия покупки», — комментируют в департаменте проектного консалтинга Est-a-Tet.

Читайте также

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here
Перетащите ползунок, чтобы вставить комментарий