Год спецоперации на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья: больше всего подешевела Новая Москва. А область до сих пор в плюсе

А область до сих пор в плюсе

Продолжающаяся уже год военная спецоперация на Украине и ее последствия для экономики РФ не могли не отразиться на рынке недвижимости московского региона. За последние 12 месяцев больше всего подешевело жилье в Новой Москве, где цены на квартиры перегреты еще сильнее, чем в «старой». «Старая» Москве по итогам года оказалась в символическом минусе, а в Подмосковье, куда ушел спрос из переоцененной столицы, сохраняется небольшой прирост цен.

По данным аналитического центра www.irn.ru, с февраля 2022 г. по февраль 2023 г. цены на квартиры в «старой» Москве снизились на 0,4%, в Новой Москве – на 2,7%, а в Московской области жилье подорожало на 3,2%.

Конечно, в течение года ценовая динамика отнюдь не была ровной. Сразу после начала спецоперации, в марте-апреле 2022 г., средняя стоимость метра подскочила на 7,3% в «старой» Москве, на 2,9% — в Новой и на 6,3% в области. В некоторых сегментах и на отдельные квартиры прирост цен достигал 10-15-20%. Ценовой всплеск — обычная реакция на кризис. СВО, введение санкций, последовавший за ними временный обвал рубля, повышение ключевой ставки ЦБ до 20% и т.п. спровоцировали панику: люди бросились спасать деньги в недвижимости, а продавцы в ответ резко подняли цены.

Однако, как всегда бывает, искусственного ажиотажа хватило ненадолго — уже в апреле спрос начал падать. Первой на снижение покупательской активности отреагировала «старая» Москва, где цены поползли вниз уже в мае. В июне к ней присоединилась Новая Москва и Московская область. К концу осени весенний ценовой скачок полностью «рассосался» — в ноябре 2022 г. квартиры в Москве стоили примерно столько же, сколько в феврале до начала СВО. Цены продолжили снижение и в декабре, в итоге с мая по декабрь 2022 г. «старая» Москва подешевела на 7,5%, Новая – на 5,8%, а область – на 2,9%.

В начале 2023 г. падение цен затормозилась, а наиболее подешевевшие в 2022 г. сегменты даже отыграл часть снижения. С учетом этой приостановки, с апреля 2022 г. по февраль 2023 г. недвижимость в «старой» Москве потеряла в цене 7,1%, а в Новой – 5,4%. В Подмосковье глубина падения цен не изменилась: с мая 2022-го по февраль 2023 г. область показала те же минус 2,9%, что и с мая по декабрь 2022 г.

Лидерство Новой Москвы по темпам снижения стоимости метра за год объясняется тем, что рынок на присоединенных территориях был перегрет еще до начала СВО. Поэтому и весной 2022 г. цены здесь подскочили меньше, чем «старой» Москве и Подмосковье, зато затем падали примерно так же быстро, как внутри МКАД.

Наиболее успешно медвежьему тренду сопротивляется Московская область, куда еще в период пандемии начал перетекать спрос из переоцененной Москвы. Причем наибольший прирост за год продемонстрировала самая дешевая локация – дальнее Подмосковье. Из-за падения доходов покупатели вынуждены уходить все дальше от МКАД.
 

Февраль 2023 г. к февралю 2022 г.

В разрезе отдельных сегментов более устойчивым к снижению цен выглядит дорогое жилье: сталинки, современный монолит-кирпич, большие квартиры, центр Москвы. При этом намного хуже рынка в среднем выглядели бюджетные сегменты: квартиры в пятиэтажках и советских панельных дома, а также однушки. В целом индекс дорогого жилья в «старой» и Новой Москве за год вырос на 0,4%, тогда как индекс дешевого снизился на 2,2% и 6,3% соответственно.

Это тоже обычная для кризиса ситуация: более качественное и современное, а значит, дорогое жилье всегда дешевеет медленнее, чем бюджетное благодаря более длительным срокам экспозиции. Однако со временем дорогой сегмент всегда догоняет дешевый. А это значит, что, несмотря на затишье в начале года, цены по-прежнему смотрят вниз: даже если стоимость метра в демократичных сегментах больше не будет падать, рынок в среднем уйдет в минус за счет снижения цен на дорогое жилье.