Где купить квартиру в Новой Москве

181

После того как 2012 году к Москве были присоединены новые территории, они начали активно развиваться – но неравномерно. В то время как в некоторых районах уже есть метро, а социальная и торговая инфраструктура не хуже, чем на окраинах «старой» Москвы, другие до сих пор представляют собой деревни и дачные поселки с соответствующим уровнем транспортной доступности. Редакция IRN.RU выяснила, где в Новой Москве лучше жить уже сейчас, а где стоит купить квартиру на перспективу.

Крупными мазками: НАО и ТАО

Новая Москва делится на Новомосковский и Троицкий округа. Первый – это весь ближний и частично средний пояс в радиусе до 15-20 километра от МКАД по Боровскому, Киевскому, Калужскому и частично Варшавскому шоссе. Троицкий округ – это дальняя часть Новой Москвы – от Троицка и почти до «второй бетонки» (Московское большое кольцо), на юго-западе он граничит с Калужской областью. Естественно, это абсолютно разные территории по транспортной доступности, инфраструктуре и ценам на недвижимость.

В целом квартиры в Новой Москве стоят заметно меньше, чем в «старой», поэтому они пользуются хорошим спросом. «Срок экспозиции по объектам в Новой Москве у нас короче, по большинству объектов менее 3 месяцев, при этом в «старой» Москве – в среднем около 3,5 месяцев», — говорит Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК МИЭЛЬ.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», средняя стоимость метра на вторичном рынке в НАО составляет 178 600 рублей, в ТАО – 151 700 рублей. Агентства недвижимости говорят даже о более серьезной разнице. Так, по данным ГК «Миэль», средневзвешенная цена метра на вторичном рынке в Новомосковском АО – 170 102 рублей, в Троицком – 132 500 рублей. В аналитическом центре «Инком-Недвижимость» назвали показатели 180 800 рублей и 128 700 рублей за метр соответственно.

Такая разница в оценках средней стоимости жилья в ТАО объясняется небольшим объемом предложения, поэтому цифры сильно зависят от базы расчета. Например, по данным «Инкома», в НАО экспозиция составляет 3 240 квартир, а в ТАО – всего 560 лотов.

На первичном рынке превосходство Новомосковского округа в объеме предложения даже более очевидно. По данным Est-a-Tet, в НАО сконцентрировано 89,5% суммарной площади предложения Новой Москвы. По данным bnMAP.pro, на сегодняшний день там экспонируется 6 603 лота в 28 проектах. В ТАО в продаже представлено 576 лотов в 4 ЖК.

«Троицкий административный округ расположен дальше от старых границ Москвы, чем НАО, поэтому средневзвешенная цена предложения новостроек в нем существенно ниже, чем в НАО – 99 200 рублей за кв. м и 175 300 рублей за кв. м соответственно, — рассказывает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. — В перспективе до 2024 года в Новой Москве будет построено 10 новых станций метро, которое дойдет до Троицка. По мере строительства ветки метро разрыв в цене между НАО и ТАО будет немного сокращаться». О транспортных перспективах читайте в статье «Новостройки и транспортные изменения: новые станции метро, дороги Новой Москвы, ЦКАД».

Ближайшие к МКАД территории Новой Москвы, которые сейчас входят в состав Новомосковского административного округа, первыми начали активно застраиваться жильем, коммерческой и социальной инфраструктурой, а также развиваться с точки зрения транспортной инфраструктуры. И на сегодняшний день они практически ничем не уступают другим спальным районам столицы на периферии МКАД: многие крупные жилые кварталы находятся в шаговой доступности от метро, для жителей уже доступна полноценная городская инфраструктура. «А учитывая более современный жилой фонд в целом, некоторые из них, возможно, даже более комфорты», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

Более отдаленные от МКАД территории Троицкого округа отличаются от НАО по ряду параметров. «И сравнивать их по комфорту проживания и престижу в целом не совсем корректно, — считает эксперт. — Ведь большая часть данных территорий на сегодняшний день застроена котеджными и дачными поселками, а также малоэтажными ЖК, в то время как в НАО большая часть жилого фонда – это многоэтажные новостройки. В силу специфики исторической застройки, а также того, что данные территории в принципе начали активно развиваться немного позже, чем НАО, то и инфраструктура, и транспортная доступность некоторых районов пока заметно хуже».

В целом, наиболее освоенными и комфортными для проживания локациями ТиНАО является те, которые ближе всего расположены к МКАД и «старой» Москве, где как раз в основном сосредоточены рабочие места. «Соответственно, чем дальше от «старой» Москвы, тем менее урбанизированными становятся территории ТиНАО. Локации, так сказать, первого ряда, где наблюдается более высокий уровень комфортности проживания, – поселения Мосрентген, Московский, Сосенское и т.д.», — говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость».

Красная ветка: «Прокшино» и «Коммунарка»

Большинство ближайших к МКАД территорий уже можно объединять на основе станций метро. Одна из самых популярных и дорогих локаций – это метро «Прокшино» и «Коммунарка» на Сокольнической линии. Административно этой территории примерно соответствуют границы поселения Сосенское, хотя оно заметно больше, и многие его части расположены далеко от метро. В рейтинге районов и городов Новой Москвы от IRN.RU эта локация обозначена как Коммунарка – самый дорогой район на вторичном рынке. Здесь квартиры продаются в среднем по 181 665 рублей за кв. м.

Кроме того, это самый застраиваемый в данный момент район Новой Москвы. «Наибольший выбор для покупателей жилья представлен в Сосенском районе, в котором экспонируется более 45% всех предложений Новой Москвы, — говорит Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет недвижимости». — Это вполне логично, так как это один самых крупных районов, расположенных близко к МКАД. Большой выбор представлен в ЖК «Скандинавия», ЖК «Испанские кварталы», ЖК «Прокшино». По доле в спросе на эти территории приходится более 40%.

Стоит отметить, что даже внутри этого района локации сильно отличаются. Например, новые кварталы в районе «Прокшино» расположены близко к метро – в основном в пределе километра от станции. Но они строятся в окружении дачных и коттеджных поселков, поэтому жители могут рассчитывать в основном только на инфраструктуру внутри проектов. Коммунарка – это полноценный обжитой город с развитой инфраструктурой, поэтому с точки зрения окружения он не уступает обычным столичным спальникам и даже лучше некоторых из них за счет более продуманной инфраструктуры новых районов в сочетании с устоявшейся инфраструктурой старых. Но здесь ветка метро проходит немного в обход городской застройки. Поэтому от станции «Коммунарка» только до начала города идти минут 15, а основная часть застройки расположена дальше.

Красная ветка: «Румянцево» и «Саларьево»

Другая популярная локация – станции «Румянцево» и «Саларьево». Они относятся к поселению Московский. Сам бывший город Московский расположен далеко от метро – примерно в 4-5 км от «Саларьево» и в 3 км от станции «Филатов луг». А непосредственно вокруг станций метро сконцентрирована новая застройка – причем не только жилая, но и офисная, поэтому в перспективе эта локация должна стать востребованной для жизни и работы.

Цены на вторичном рынке Московского района, по данным IRN.RU, составляют 178 239 рублей за метр, по этому показателю район занимает вторую строчку в Новой Москве. На первичном рынке здесь сконцентрировано около 10% объема предложения Новой Москвы, по данным «НДВ-Супермаркет недвижимости». Один из самых популярных проектов – «Румянцево парк». Цены в нем стартуют от 6,5 млн рублей за 25-метровую студию, полноценную однушку от 35 кв. м можно купить по цене от 7,7 млн рублей, а двухкомнатные квартиры стоят от 10,4 млн рублей.

Желтая ветка: «Говорово» и «Рассказовка»

Калиниско-Солнцевская линия метро пока доходит до Рассказовки. Две станции – «Говорово» и «Рассказовка» затрагивают районы Новой Москвы, это, соответственно, северо-восточная часть поселения Московский и северо-восточная часть поселения Внуковское. Еще три станции проходят сквозь «замкадные» районы «старой» Москвы – Солнцево и Новопеределкино, а в ближайшие два года метро должно дойти до еще одного района «старой» Москвы – Внуково, точнее, до одноименного аэропорта. Благодаря такой близости к «старомосковскому замкадью» эти локации Новой Москвы хорошо интегрированы в жизнь «старой». Более того, то же Говорово расположено даже ближе к МКАД, чем Солнцево.

Один из самых популярных строящихся проектов в этой локации – ЖК «Городские истории». «Его ключевым конкурентным преимуществом является удачная локация. Буквально в двух минутах пешком находится станция метро «Рассказовка», за счет чего до центра Москвы можно добраться всего за 35-40 минут. Путь до МКАД на автомобиле займет примерно 20 минут, до аэропорта Внуково – не более 10 минут», — говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Здесь однокомнатную квартиру площадью 35-36 кв. м можно купить примерно за 8 млн рублей.

Пока без метро: Ватутинки, Троицк и Щербинка

Из локаций, куда пока не дошло метро, самыми перспективными представляются поселение Десеновское (самый известный населенный пункт в нем – Ватутинки) и Троицк. Цены на вторичном рынке в этом районе составляют 151 681 рубль за кв. м, по этому показателю он занимает 4-ю строчку в рейтинге городов и районов Новой Москвы от IRN.RU.

Сюда строят Троицкую линию метро – изначально ее планировали от города Троицк до пересечения с Большой кольцевой линии на станции «Улица новаторов» в Москве (см. «Новостройки Новой Москвы: большинство ЖК обретет «свою» станцию метро»), но затем решили продлить до Севастопольского проспекта и МЦК «Крымская». На некоторых участках уже начато строительство, но официальных дат открытия станций в этом районе Новой Москвы пока не называлось – это все перспектива после 2023 года. Из-за этого данный район может быть интересен инвесторам – здесь рост цен еще не отыграл будущее появление метро. «Очевидно, что с приходом «подземки» данные территории получат мощный импульс к развитию: строительству жилья, а также социальной и коммерческой инфраструктуры, что, в свою очередь, подстегнет и рост цен», — говорит Ирина Доброхотова.

По данным «НДВ-Супермаркет недвижимости», 15% покупателей новостроек Новой Москвы отдают предпочтение поселению Десеновское, точнее, его крупнейшим проектам – «Новые Ватутинки» и Russian Design District. Цены на квартиры в них начинаются, соответственно, от 4 млн рублей за 22-метровую студию и от 5,3 млн рублей за студию площадью 26 кв. м.

Город Троицк, хоть и входит административно в более дешевый и удаленный ТАО, по реальному расположению и статусу все же ближе именно к локации Ватутинок, поскольку сюда тоже дойдет метро. Кроме того, это советский наукоград с устоявшейся инфраструктурой и рабочими местами, а также с интеллигентным населением, которое привязано к городу и не желает отсюда уезжать. Поэтому здесь хороший местный спрос на квартиры. Правда, пока транспортная доступность города оставляет желать лучшего. Здесь нет даже электричек, поэтому для тех, кто работает в «старой» Москве, единственный способ добраться до Троицка – на машине или автобусе.

Еще один востребованный район Новой Москвы, где нет и, скорее всего, не будет метро – это Щербинка и поселение Рязановское, расположенные ближе к Варшавскому шоссе. Один из показателей популярности этой локации – рост цен на новостройки. По данным «НДВ-Супермаркет недвижимости», по этому показателю Рязановское лидирует в Новой Москве, за год новостройки здесь подорожали на 29%. Кроме того, по ценам на вторичном рынке Щербинка входит в тройку лидеров Новой Москвы: по данным IRN.RU, квадратный метр здесь стоит в среднем 152 708 рублей.

Популярность этого района объясняется удобной транспортной доступностью по МЦД-2. Кроме того, это явно не жилье «в чистом поле», сюда давно пришел полноценный город: эти районы Новой Москвы расположены между московским Южным Бутово и подмосковным Подольском.

Без метро: Внуково и дальше

Как уже говорилось выше, желтая ветка в перспективе дойдет до аэропорта Внуково. Но большая часть Внуковского поселения Новой Москвы, за исключением Рассказовки, останется без метро.

Однако у этой локации есть другие преимущества. Во-первых, до конца 2024 года планируют запустить новый Киевско-Горьковский диаметр МЦД-4, в который войдет это направление. Во-вторых, здесь хорошая экология – почти нет промышленных производств, а застройка преимущественно малоэтажная. Кроме того, здесь самое дешевое жилье на вторичном рынке, по данным рейтинга районов Новой Москвы от IRN.RU: в среднем квадратный метр стоит 132 500 рублей. Подробнее эту часть Новой Москвы мы рассматривали в статье «Битва локаций: Внуково и Люберцы – где купить квартиру?».

Другие: совсем не Москва

Остальные районы Новой Москвы, расположенные в Троицком административном округе, совсем не похожи на Москву и в ближайшее время вряд ли станут. Даже по сравнению со многими районами среднего и дальнего Подмосковья они куда менее урбанизированы. Здесь – леса, поля, коттеджи и дачные поселки. Они перспективны для покупки загородной недвижимости, поскольку при хорошей экологии можно получить московскую прописку. Но вряд ли могут быть альтернативой квартире в Москве, тем более здесь почти нет новостроек.

По данным департамента аналитики компании «Бон Тон», в марте 2021 года на ТАО приходилось всего 6% экспозиции новостроек Новой Москвы. В сколько-нибудь значимом объеме первичное жилье предлагается только в двух из десяти поселений ТАО – Первомайском (его доля в общем объеме предложения в Новой Москве составляет 5,75%) и Новофедоровском (менее 1%).

Резюмируем

Для тех, кто хочет купить квартиру в Новой Москве, чтобы сразу пользоваться всеми городскими преимуществами, стоит выбирать локации, куда уже добралось метро – «Прокшино», «Коммунарка», «Румянцево», «Саларьево», «Говорово», «Рассказовка». Тем, кто хочет заработать или сэкономить сейчас ради комфортной жизни с удобной транспортной доступностью в будущем, можно рассмотреть районы вдоль будущей Троицкой линии метро (Ватутинки, Троицк). Более удаленные районы подойдут покупателям загородной недвижимости, которые хотят сохранить столичную прописку.

Проект Расположение ГК Цена за квартиру
Новые Ватутинки Новая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки 4 кв. 2022 г. от 4 515 300 руб.
Район «Испанские кварталы» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское 4 кв. 2022 г. от 5 228 863 руб.
Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка 2 кв. 2022 г. от 6 338 628 руб.
Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский 2 кв. 2020 — 2 кв. 2023 г. от 7 239 000 руб.
Городские истории Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, п. Рассказовка 2 кв. 2020 г. от 9 676 919 руб.
Russian Design District Новая Москва, Новомосковский округ, п. Ватутинки 2 кв. 2022 г. от 5 321 877 руб.
Прокшино Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино 1 кв. 2023 г. от 5 512 632 руб.
Коммунарка Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, п. Коммунарка Сдан от 5 550 000 руб.
Ссылка на источник
Читайте также

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here

Solve : *
9 + 27 =