Аренда жилья в Москве: арендаторы уехали, ставки остались

44

В отличие от рынка купли-продажи квартир, который поддержала дешевая ипотека, рынок аренды жилья в полной мере ощутил на себе все последствия коронакризиса. Многие арендаторы, уехавшие из Москвы в период карантина, так и не вернулись в город. В результате даже в конце года спрос на аренду был до 40% ниже, чем в 2019 г. Однако арендодателей отсутствие арендаторов, похоже, не очень смущает.

Спрос vs предложение

В начале 2020 г. ничего, как говорится, не предвещало. Даже в марте сделок было еще очень много, риелторы видели «живой спрос». Однако в апреле потерявшие работу или перешедшие на удаленку арендаторы разъехались по домам, и рынок рухнул. По информации «Миэль», в апреле спрос на аренду жилья сократился на 76% по сравнению с аналогичным периодом 2019 г.

Летом, после окончания локдауна, рынок немого оживился, однако многие потенциальные арендаторы так и не вернулись в Москву, поэтому осенью традиционного всплеска спроса не произошло. Не восстановился спрос и к концу года: в IV квартале 2020 г. он был ниже прошлогоднего на 40%, рассказывает Мария Жукова, управляющий директор «Миэль». «Азбука Жилья» оценивает ситуацию чуть более оптимистично: по словам Романа Бабичева, руководителя департамента аренды агентства недвижимости, из-за оттока арендаторов спрос в 2020 г. сократился на 20-30% относительно 2019 г.

Элитный сегмент, который часто живет своей, отдельной от остального рынка жизнь, кризиса также не избежал. По данным компании Savills, за год число сделок сократилось на 15% в сравнении с 2019 г. Арендаторы дорогого жилья не обеднели, однако из-за эпидемии и локдауна значительная их часть переехала из городских квартир в загородные коттеджи — на загородном рынке весной наблюдался ажиотаж. Отток иностранного персонала из России также негативно сказался на высокобюджетной аренде.

Недостаток арендаторов ожидаемо привел к росту объёмов предложения. По подсчетам «Инкома», в конце 2020-го на старомосковском рынке в аренду предлагалось на 17% больше квартир, чем в конце 2019-го. Помимо оттока клиентов, рост предложения на рынке долгосрочной аренды произошел за счет аренды посуточной – в отсутствие туристов значительная часть рантье перешла из одного сегмента в другой, объясняет ситуацию Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость».

Кроме того, ряды арендодателей были вынуждены пополнить многие москвичи трудоспособного возраста, не имеющие свободных квартир – они сдавали часть своей единственной жилплощади или даже всю квартиру целиком, а сами снимали более дешевое жилье или переезжали к родственникам/детям/друзьям. Если в 2019 г. 59% арендодателей, сдающих комнаты в своей квартире, составляли пенсионеры, то в 2020-м 54% таких арендодателей были людьми, не достигшими пенсионного возраста. Среди москвичей, сдающих свою единственную квартиру целиком, люди старшего поколения в 2020 г. занимали 33% против 43% в 2019 г. Оксана Полякова объясняет такое перераспределение долей кризисом на столичном рынке труда, усугубившемся на фоне пандемии.

Как следствие, предложение арендного жилья в прошлом году превышало спрос в среднем на треть. При этом самые дешевые лоты, даже с существенными недостатками, не задерживались в экспозиции благодаря снижению цены.

По оценкам «Инкома», 9% квартир, предлагаемых в аренду, – это неликвид по качеству, но и эти лоты найдут арендаторов, если дать им скидку от 10% до 40%.

«Даже с повреждениями и пониженным уровнем комфорта низкобюджетные объекты являются драйверами спроса на рынке аренды и в экспозиции не задерживаются – они сдаются за пару дней, а некоторые недорогие предложения в хорошем состоянии и при удобной транспортной инфраструктуре находят арендаторов за несколько часов. То есть «неликвида» в суперэкономичном сегменте практически нет», — подчеркивает Оксана Полякова.

Несколько особняком в плане динамики предложения стоит элитный рынок. Отток иностранного персонала из России и временный отъезд части отечественных арендаторов из Москвы привели к увеличению количества экспонируемых объектов летом 2020 г., однако начиная с июля предложение начало сокращаться. По данным Savills, с начала 2020 г. число предлагаемых для аренды элитных объектов уменьшилось на 3%, с июля – на 9%. В популярном среди состоятельных клиентов бюджетном диапазоне 200 000 — 350 000 руб./месяц даже ощущается острый дефицит предложения.

Однако в 2021-2022 г. квартир для аренды, скорее всего, станет больше – и в элитном сегменте, и во всех других. Риелторы ожидают, что рынок пополнится жильем, приобретенным в инвестиционных целях на волне ажиотажного спроса в 2020 г. По мнению Ольги Поляковой, уже в 2021 г. ассортимент увеличится процентов на 20.

Ставки и скидки

В период весенней «самоизоляции» арендодатели шли навстречу своим бедствующим арендаторам, временно сокращая арендные платежи на 20-50 и даже более процентов. Для новых арендаторов ставки снизились тогда на 15-25%. Однако аттракцион неслыханной щедрости продлился недолго, к концу года цены предложения на арендном рынке почти вернулись к уровням начала года.

Для сравнения: по данным «Инкома», в феврале 2020 г. года стоимость найма однокомнатных квартир составляла в среднем 37 000 рублей, двухкомнатных – 54 000 рублей, трехкомнатных – 95 000 руб. К августу аренда однушек подешевела до 31 000 руб. (на 16%), двушек – до 42 000 руб. (-22%), многокомнатных – до 60 000 (-37%). Однако затем ставки вновь пошли в рост. В настоящее время на массовом рынке в старых границах Москвы найм однокомнатной квартиры стоит в среднем 35 000 рублей в месяц (-5% к февралю), двухкомнатной – 52 000 рублей (-4%), ставки на трехкомнатные квартиры остались в районе 60 000 рублей.

«Несмотря на то, что многие наниматели весной 2020 г., во время режима самоизоляции, уехали из столицы и к концу 2020 г. еще не вернулись и на рынке экспонировалось много свободных объектов, глобально на арендные ставки это не повлияло», — отмечает Мария Жукова. По оценкам риелторов, относительно конца 2019 г. ставки упали на 5-10%. А не на 10-25%, как полагали многие арендаторы.

В элитном сегменте предлагаемые арендные ставки за год почти не изменились (327 000 руб., -1% к 2019 г.). При том что запрашиваемые, согласно подсчетам Savills, сократились на 9% до 235 000 руб. в месяц.

Впрочем, по наблюдениям «Инкома», арендодатели на фоне снижения спроса все же ведут себя более лояльно по отношению к арендаторам, чем раньше. С лета прошлого года не более 15% потенциальных арендаторов получали отказ в найме жилья – против 45% в начале года, рассказывает Оксана Полякова. Кроме того, многие собственники сдаваемых квартир и сейчас готовы разделить или уменьшить депозит. И даже дать небольшую скидку — в среднем 5%.

Однако для оживления спроса таких уступок недостаточно. Арендодателям, похоже, легче смириться с простоем квартир, чем со снижением ставок.

Перспективы

В начале 2021 г. спрос на аренду жилья был ниже, чем год назад, однако, по оценке «Инкома» разрыв сократился до 4%. «Снижение активности рынка объясняется кризисом, пережитым в прошлом году. Но при этом не случился массовый отток арендаторов, которого мы опасались во время первой волны самоизоляции, ситуация стабилизировалась», — комментирует Оксана Полякова.

В 2021 Полякова ожидает постепенного возвращения к прежним ценовым показателям – при условии отмены карантинных ограничений. «В случае если произойдет улучшение ситуации по короновирусу, то и на рынке аренды будут улучшения, согласен с коллегой Роман Бабичев. — Люди начнут приезжать в Москву, начнут переезжать в новое съемное жилье, улучшая свои условия, то есть вернется основной процент от всех арендаторов». Однако в целом в 2021 г. рынок аренды будет просто выживать. Если удастся пройти этот этап, дальше будет легче, надеется Бабичев.

Ссылка на источник
Читайте также

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here

Solve : *
10 × 8 =